En caso de aparición de defectos de construcción que pueden surgir en viviendas de obra nueva, os vamos a dar una serie de consejos de actuación:
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1) Es aconsejable intentar alcanzar una solución negociada del asunto.
2) Obtener todo tipo de pruebas del vicio o defecto de construcción en cuestión, fotografías, videos, testigos, correos electrónicos, mensajes de móviles, escritos presentados a la promotora con copia sellada de su recepción, facturas, etc… Cuantas más pruebas tenga mejor.
3) Tenemos que remitir burofaxes a todos los agente intervinientes: al promotor, constructor, arquitecto (Director de Obra) y aparejador (Director de Ejecución), a fin de notificarles los desperfectos que han surgido en el inmueble, dándoles un plazo para que procedan a su reparación. Asi mismo, debemos enviar burofaxes cuando la respuesta o la reparación no ha sido satisfactoria. En caso de que no se alcance un acuerdo habrá que interponer una demanda y los burofaxes enviados resultan muy útil ya que paraliza del plazo de prescripción de la acción. Si no se toman acciones judiciales inmediatamente, aconsejamos enviar un burofax cada año para comunicar a todos los agentes intervinientes que los defectos persistentes, la evolución de los mismos y otros daños que puedan aparecer.
4) En caso de no obtener respuesta satisfactoria. Evaluar la posibilidad de interponer una demanda.
5) Para interponer una demanda con garantías de éxito, es imprescindible tener un buen informe o dictamen emitido por un arquitecto, arquitecto técnico o aparejador, que establezca de forma clara y precisa:
- Origen y causa de los desperfectos.
- Tipo de desperfecto (estructural / de habitabilidad / acabados).
- Responsabilidad del agente interviniente en la construcción (constructor / proyectista / dirección técnica).
- Cuantía o presupuesto de la reparación.
El informe pericial es la prueba fundamental de la demanda y determinará el resultado del juicio, puesto que en este tipo de procedimientos, al tratarse de materias muy técnica, los jueces deben fundamentar su resolución por lo que establecen los peritos expertos en la materia. No hay que olvidar que la parte demandada presentará a su vez su propio informe.
6) También tenemos que tener en cuenta los dos tipos de plazos legales que hay: el plazo de garantía y el plazo de prescripción de la acción.
Todos estos plazos de garantía empiezan su cómputo desde la recepción de las obras sin reservas o desde la subsanación de éstas, por el promotor (No confundir con la fecha de compra de la vivienda por el propietario)
Según la L.O.E., el plazo de prescripción de la acción establece el período de tiempo durante el cual se puede interponer una demanda, que siempre será de 2 años desde que ha surgido el desperfecto constructivo, con independencia de que sea un daño estructural, de habitabilidad o de acabados.
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