A parte de que un propietario puede reclamar por los daños o vicios de construcción, existen ocasiones en las que el problema no es un defecto constructivo determinado, sino un incumplimiento de lo acordado o incumplimiento de contrato.
Por ejemplo, incumplimiento del plazo acordado para la terminación y la entrega de la vivienda. Diferencias de calidades ofertadas en la publicidad y contrato con las que luego se han instalado en la vivienda, etc..
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Esta responsabilidad por incumplimiento es independiente de las responsabilidades por defectos constructivos reguladas y amparadas por la Ley de Ordenación de la Edificación. Es una responsabilidad derivada del contrato de compraventa de vivienda “sobre planos” o en construcción. con una serie de obligaciones reciprocas.
Existe una obligación del PROMOTOR (que se compromete a construir la vivienda de conformidad con la Memoria de Calidades y del Proyecto Básico o de Ejecución, firmado por arquitecto superior, documento que sirve de base para la obtener de la Licencia de Obras municipal. Por su parte, el COMPRADOR va pagando parte del precio, mientras se construye la vivienda, y se compromete a pagar el resto a la firma de las escrituras públicas de compraventa, una vez finalizadas las obras.
A la finalización de las obras, se obtiene la Licencia de Primera Ocupación que tiene por finalidad exclusiva:
- ) Comprobar que el edificio construido (o la ampliación del mismo) y la urbanización realizada simultáneamente, en su caso, se han realizado con arreglo al proyecto técnico y la licencia urbanística concedida en su día.
- ) Cerciorarse de que lo construido reúne las condiciones técnicas de seguridad, salubridad y ornato públicos.
- ) Confirmar que el edificio puede destinarse a determinado uso.
Es cuando el promotor entrega la vivienda en perfecto estado y lista para contratar todos los servicios.
Los contratos privados de compraventa, suelen estar redactados de tal forma que cuando el COMPRADOR incumple sus obligaciones de pago, el PROMOTOR se reserva la posibilidad de resolver unilateralmente el contrato, penalizando al comprador con la perdida de las cantidades entregadas en concepto de precio anticipado. Sin embargo, estos contratos no suelen recogen clausulas para el caso de incumplimientos del promotor. En este caso el COMPRADOR tiene derecho a resolver el contrato con igual penalización, es decir, la devolución del doble de las cantidades entregadas, más intereses legales.
Una característica fundamental de cualquier contrato es la mutua reciprocidad en el cumplimiento de las obligaciones pactadas. El incumplimiento de una parte libera a la otra de su obligación, pudiendo ésta rescindir el contrato, con devolución de las prestaciones e indemnización de daños y perjuicios (art. 1124 C.C.). Asimismo, “Quedan sujetos a indemnización de daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y las que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquellas” (art. 1.101 C.C).
El plazo de prescripción de la acción por incumplimiento contractual es de cinco años. Este plazo ha sido recientemente modificado. (Ver blog)
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